Impôt loyers logement meublé : tout savoir sur la fiscalité
Louer un logement meublé peut se révéler une source de revenus intéressante pour les propriétaires, mais la fiscalité liée à ces loyers soulève souvent de nombreuses questions. Effectivement, les règles fiscales applicables aux revenus tirés de la location de biens meublés diffèrent de celles des locations nues.
Que vous soyez un bailleur occasionnel ou un investisseur aguerri, il faut bien comprendre les implications fiscales de vos choix. Entre le régime micro-BIC et le régime réel, les options sont multiples et peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement.
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Plan de l'article
Location meublée : définition et critères
La location meublée, définie par l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, implique que le logement soit équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Un décret fixe la liste des éléments mobiliers nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme meublé.
Les éléments indispensables
Pour être qualifié de meublé, un logement doit comporter au minimum les équipements suivants :
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- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur avec compartiment à congélation
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Types de location meublée
La location meublée peut se décliner sous différentes formes :
- Location saisonnière : généralement proposée pour de courtes périodes, souvent destinées aux vacanciers
- Meublé de tourisme : un exemple de location saisonnière, classée en fonction de critères de confort et d’équipement
Le respect de ces critères est essentiel pour bénéficier des régimes fiscaux spécifiques à la location meublée, qu’il s’agisse de location saisonnière ou de meublé de tourisme.
Les régimes fiscaux applicables à la location meublée
Location meublée non professionnelle (LMNP)
La location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Deux options s’offrent aux propriétaires : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Si les recettes dépassent 23 000 € par an, ou si le propriétaire choisit le régime réel, les charges et amortissements peuvent être déduits des revenus.
Loueur en meublé professionnel (LMP)
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes locatives excèdent 23 000 € par an et sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les revenus sont alors imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent déduire les charges, amortissements et les déficits peuvent être reportés sur le revenu global sans limitation de montant.
Plus-values et exonérations
Les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la location meublée sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les propriétaires bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values après 22 ans de détention du bien. Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans.
Réforme de la loi de finances pour 2025
La loi de finances pour 2025 modifie le régime fiscal de la location meublée non professionnelle. Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées sont exclues de cette réforme. Les amortissements devront désormais être réintégrés dans le calcul des plus-values immobilières, impactant les stratégies fiscales des propriétaires.
Comment déclarer vos revenus de location meublée
Inscription et démarches initiales
Pour déclarer vos revenus de location meublée, commencez par enregistrer votre activité auprès du guichet des formalités des entreprises. Cette inscription vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour la suite des démarches administratives. Affiliez-vous ensuite à la sécurité sociale des indépendants pour être en règle avec les obligations sociales.
Déclaration des recettes
Les propriétaires doivent déclarer leurs recettes locatives auprès de l’Urssaf. Pour ce faire, remplissez le formulaire de déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité en ligne. Assurez-vous de déclarer l’ensemble des revenus de location meublée à l’administration fiscale. Ces revenus sont imposables et doivent figurer dans votre déclaration annuelle.
Régularisation fiscale
Si vous optez pour le régime micro-BIC, vos recettes seront automatiquement soumises à un abattement forfaitaire. Si vous choisissez le régime réel, vous devrez tenir une comptabilité précise pour déduire les charges et amortissements. En cas de litige ou de rejet d’inscription, contactez le service des impôts des entreprises (SIE) compétent.
Documents à fournir
- Justificatifs des recettes perçues
- Factures des charges et travaux déductibles
- Relevés bancaires correspondants
- Éventuels contrats de location et états des lieux
Le respect de ces formalités garantit une déclaration conforme et évite les sanctions. Suivez ces étapes pour optimiser votre fiscalité et rester en règle.
Les taxes et prélèvements en location meublée
Taxe foncière et CFE
Les propriétaires de biens en location meublée sont soumis à diverses taxes. La taxe foncière est due par tous les propriétaires, sans exception. La cotisation foncière des entreprises (CFE) s’applique dès lors que vous percevez des revenus locatifs. La CFE se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien.
Prélèvements sociaux
Les revenus de location meublée sont soumis à plusieurs prélèvements sociaux, dont :
- Contribution sociale généralisée (CSG)
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS)
- Prélèvement de solidarité
Ces prélèvements s’élèvent à un taux global de 17,2 %.
TVA et autres taxes
Les propriétaires peuvent aussi être assujettis à la TVA si leurs recettes dépassent certains seuils. Si votre logement est situé dans une zone touristique, vous devrez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires. La taxe d’habitation peut s’appliquer sous certaines conditions, même si elle tend à être supprimée pour les résidences principales.
CVAE
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’applique aux propriétaires dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 500 000 euros. Cette contribution est calculée en fonction de la valeur ajoutée produite par votre activité de location meublée.
Suivez ces directives pour optimiser votre gestion fiscale et respecter vos obligations.