Le locataire ne paie pas le loyer : Conseils pour les propriétaires privés

Que faire si le locataire ne paie pas ?

Lorsque les paiements de loyer ne sont pas effectués, cela pose un problème considérable, notamment pour les propriétaires privés qui ont souvent acquis un bien immobilier pour assurer leur sécurité financière à la retraite. En règle générale, les revenus locatifs constituent une part essentielle du concept de financement. Si ces revenus planifiés disparaissent, cela perturbe fortement le plan.

Il est donc important, dans un tel cas, d’agir rapidement et de manière déterminée, mais aussi conforme à la loi. Si le locataire ne paie pas, vous avez en tant que propriétaire des droits clairement formulés que vous pouvez faire valoir à différents stades d’un tel processus. Cependant, le droit locatif accorde également certains droits au locataire en retard de paiement, qu’il est impératif de respecter. Pour cette raison, il est important de connaître ses droits et d’agir en conséquence.

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Délais de paiement du loyer

En règle générale, le loyer doit être crédité sur votre compte au plus tard le 5 du mois. Dans la plupart des contrats de location, l’échéance du loyer est fixée au 3e jour ouvrable du mois. Il suffit cependant que le locataire ait effectué le paiement à cette date. Si le paiement n’est pas effectué dans les délais mentionnés, vous devriez d’abord demander les raisons du retard. Dans de nombreux cas, les retards peuvent alors être clarifiés. Par exemple, un changement de banque ou une erreur de virement peut être la raison du paiement tardif.

La situation devient désagréable si le locataire ne répond pas à votre demande et que le paiement du loyer continue de faire défaut. Dans ce cas, vous avez en tant que propriétaire différentes options pour récupérer votre argent.

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1. Entretien personnel comme solution

Dans un entretien personnel, vous devriez d’abord demander au locataire en retard de verser le loyer impayé dans un délai d’une semaine. Si le locataire est dans une situation financière temporairement difficile, un paiement échelonné peut également être convenu. Cependant, celui-ci doit être conçu de manière à ce qu’il puisse effectivement être effectué par le locataire. Alternativement, une caution éventuellement disponible, par exemple pour les étudiants, peut être mise à contribution. Si ces propositions n’aboutissent pas au résultat souhaité, d’autres mesures sont nécessaires.

2. Émettre un avertissement

Si un employé ne respecte pas les règles de l’entreprise, il est possible de lui émettre un avertissement. Cela permet de signaler officiellement le comportement inapproprié et de donner à l’employé une chance de corriger ses actions.
Une mise en demeure peut être prononcée. Une telle mise en demeure est la condition préalable à la résiliation ultérieure régulière du bail. Elle constitue également un moyen approprié d’éviter un litige judiciaire. Bien qu’une mise en demeure ne nécessite généralement aucune forme particulière, certains points doivent absolument être respectés pour qu’elle soit juridiquement valide. Une lettre de mise en demeure devrait donc contenir les informations et indications suivantes :

Les documents nécessaires pour la demande de logement sont les suivants :

• les noms de toutes les personnes figurant dans le contrat de location
• une copie de votre pièce d’identité, une preuve de revenus et une attestation d’assurance habitation.
  Les raisons de l’avertissement et les preuves du loyer non payé doivent être clairement énoncées dans la lettre. Vous devez inclure des détails spécifiques sur les paiements manqués, y compris les dates et les montants. Assurez-vous également de fournir des copies de toute correspondance antérieure concernant les paiements en retard.
  Une fois que vous avez accepté l’offre, vous recevrez une confirmation de commande par e-mail. Cette confirmation contiendra toutes les informations nécessaires, y compris
• un délai de paiement fixe
• Assurez-vous de vérifier tous les détails et de nous contacter si vous avez des questions ou des préoccupations.
• Le locataire doit être informé par écrit de toute modification du contrat de location, y compris l’avis d’une possible résiliation du bail
• Le bail doit inclure les informations suivantes : le nom et l’adresse du locataire, la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de paiement, les responsabilités du locataire et du propriétaire, et la signature de tous les propriétaires

  Les avantages de l’apprentissage en ligne sont nombreux. Tout d’abord, il permet une flexibilité accrue, car les étudiants peuvent accéder aux cours à tout moment et de n’importe où. De plus, il offre une variété de ressources pédagogiques, telles que des vidéos, des quiz interactifs et des forums de discussion. Enfin, l’apprentissage en ligne peut être plus économique, car il réduit les coûts liés aux déplacements et aux matériaux imprimés.

  Pas de mise en demeure en cas de violation substantielle du contrat

  Conformément à l’article 543 du Code civil allemand (BGB), une résiliation sans préavis est possible sans mise en demeure préalable si un retard de paiement du loyer s’étend sur plus de deux mois et que la somme atteint deux mois de loyer.

  3. Résiliation du contrat de location

  Si le locataire est en retard de plus de deux mois de loyer, vous avez en tant que bailleur le droit de résilier le contrat de location sans préavis. Si le locataire ne réagit pas à un avertissement préalable, la résiliation du contrat de location peut également être prononcée plus tôt, mais dans ce cas, de manière ordinaire, en respectant les délais correspondants.

  Exigences formelles de la résiliation

  Une résiliation doit également répondre à certaines exigences de contenu pour être reconnue par un tribunal en cas de litige ultérieur. Outre les noms de tous les locataires et les données exactes de l’appartement, la date de résiliation et une motivation solide de la résiliation doivent également être indiquées.

  Il ne faut pas non plus omettre de mentionner que vous vous opposerez à une continuation illégale du contrat de location en intentant une action en expulsion de l’appartement ainsi qu’une indemnité d’occupation. Si l’opposition à une continuation illégale du contrat de location manque dans une lettre de résiliation, cela conduit, en l’absence d’une action en expulsion déposée dans les délais, à une prolongation du contrat de location pour une durée indéterminée.

  En outre, une date de remise des clés doit être proposée et il doit être précisé qu’à ce moment-là, tous les clés et l’appartement doivent être remis en bon état contractuel. S’il s’agit d’une résiliation ordinaire, il est également nécessaire de faire référence au droit d’opposition du locataire fondé sur l’article 574 du BGB.

  Important

  Une résiliation n’est juridiquement valable que si toutes les exigences formelles ont été respectées et si le locataire n’a pas contesté la résiliation en bonne et due forme dans les délais impartis. Cependant, une résiliation peut devenir caduque si le locataire paie le loyer en retard dans son intégralité dans les deux mois suivant la réception de la résiliation.

  4. Engager des démarches juridiques

  Si les paiements de loyer ne sont toujours pas effectués après une résiliation et que le locataire refuse également de quitter le logement, il n’y a plus d’autre choix que de recourir à une clarification judiciaire de l’affaire. Pour récupérer les sommes dues, une procédure de recouvrement judiciaire doit être engagée ou une action en paiement doit être déposée.

  En tant que propriétaire, vous pouvez à tout moment demander une injonction de payer auprès du tribunal compétent. Aucune justification n’est nécessaire pour cela. Après un examen formel, l’injonction de payer est émise et officiellement notifiée au locataire. Ce dernier peut s’opposer à cette injonction dans un délai de deux semaines. Cette opposition doit être justifiée. Le cas échéant, les faits seront alors établis dans le cadre d’une procédure judiciaire.

  Si aucune opposition à l’injonction de payer ni aucun paiement correspondant n’est effectué, vous pouvez demander un titre exécutoire, qui constitue la base d’une exécution forcée. Si, après l’émission et la notification du titre exécutoire, le locataire ne réagit pas, l’exécution forcée peut être engagée. Cependant, si le débiteur est insolvable et qu’aucun bien saisissable n’est disponible, l’exécution forcée restera sans succès pour vous.

  Action en expulsion comme dernier recours

  Si le locataire refuse non seulement de payer, mais aussi de quitter le logement, une action en expulsion est nécessaire en plus de la procédure de recouvrement judiciaire. Cela nécessite une résiliation du bail juridiquement valide. La plainte peut être déposée au plus tôt deux semaines après la résiliation.

  Comme toutes les procédures judiciaires, une action en expulsion est une affaire coûteuse et souvent longue. Surtout si le locataire ne dispose pas de moyens financiers suffisants, il n’est pas rare que vous, en tant que propriétaire, supportiez les frais du litige. Cependant, après l’expulsion forcée, vous retrouverez la pleine jouissance de votre propriété.

  Accord à l’amiable avant les démarches juridiques

  Même si les tribunaux vous donnent raison à la fin, le chemin pour y parvenir est souvent long et coûteux. C’est pourquoi le dépôt de plainte doit toujours être considéré comme le dernier recours. La plupart des propriétaires privés attachent une grande importance à une bonne relation avec leurs locataires. De nombreux problèmes peuvent être résolus beaucoup plus rapidement et facilement lors d’une conversation personnelle que par le biais des tribunaux souvent surchargés.

  Parlez donc à votre locataire s’il ne peut pas payer son loyer à temps comme d’habitude. Dans la plupart des cas, il ne s’agit pas d’une mauvaise intention, mais d’une difficulté financière temporaire qui peut être surmontée. Trouvez ensemble une solution acceptable et supportable pour les deux parties. Un paiement échelonné, qui ne surcharge pas le locataire et vous permet de respecter vos obligations financières liées à la propriété, peut être une telle possibilité.

  Soutenir les locataires en cas de problèmes personnels

  Si les difficultés de paiement persistent, par exemple en raison du chômage, vous pouvez peut-être aider votre locataire à demander les aides publiques auxquelles il a droit, garantissant ainsi un paiement régulier du loyer. Les prestations de l’ALG II ainsi que les aides au logement sont des options possibles. De nombreux locataires ne sont pas suffisamment informés sur ces possibilités. Des indications précises sur les réglementations correspondantes et une aide active lors de la demande permettent souvent de résoudre les problèmes de manière durable.

  Les propriétaires bénéficient d’une relation locative harmonieuse

  Vous bénéficiez également, en tant que propriétaire, d’une relation locative harmonieuse et à long terme. Un changement de locataire est généralement associé à des efforts considérables, des pertes de loyer et des coûts supplémentaires. Un locataire fiable, qui a toujours respecté ses obligations de paiement à temps, devrait avoir une chance équitable même dans une situation difficile.

  Il en va autrement si une mauvaise intention se cache derrière un refus de paiement du loyer. Dans un tel cas, une action rapide et décisive est nécessaire pour limiter les dommages. Mais même dans une telle situation, vous devez absolument éviter les méthodes illégales et l’autodéfense, même si cela peut parfois être difficile. Cela pourrait vous coûter beaucoup plus cher à la fin qu’un litige juridique devant les tribunaux.

  L’absence de paiements de loyer représente une difficulté particulière, surtout pour les propriétaires privés. Pour résoudre le problème le plus rapidement possible, il est recommandé de chercher dans un premier temps à avoir une conversation personnelle avec le locataire.

  Si aucune solution ne résulte de la conversation, le propriétaire a le droit d’émettre un avertissement, suivi de la résiliation du contrat de location.

  Si le locataire refuse toujours de payer son loyer et de quitter le logement, il n’y a pas d’autre choix que d’engager des procédures légales. En principe, le propriétaire devrait cependant veiller à maintenir une relation locative harmonieuse et essayer d’abord de résoudre le problème sur le plan personnel.